买一间RM200,000的lelong屋,需要准备多少钱?
有不少人会考虑透过拍卖房子入场房地产市场,因为这是一个低估市场中挖掘“捡漏”的好机会。但lelong(拍卖)屋不只是举牌喊价那么简单,买家得搞清楚各种隐藏费用和潜在风险。如果,要买一间RM200,000的拍卖屋,到底要准备多少钱呢?
1. 保证金:RM20,000起步
首先,拍卖屋的游戏规则要求你支付10%的保证金,这是基于房子的起拍价。如果房子的底价是RM200,000,那你需要准备RM20,000,而且必须透过Bank Draft 支付,收款方通常是银行或拍卖方。
如果竞标失败,这笔钱会全额退还;但如果得标,例如最终价格是RM250,000,那你还需要补上差价的RM5,000,才能完成交易。
Tip:拍卖前确保你手边有足够的资金灵活调配,因为差价可能会出现变化。
2. 尾款:RM180,000(贷款or现金支付)
一旦得标,你需要在120天内支付剩余款项(例如起拍价RM200,000的房子,扣除RM20,000的保证金后,还需支付RM180,000)。
大部分人会选择申请银行贷款。如果你担心贷款被拒,拍卖前一定要做好以下准备:
a. 先和银行确认你的贷款资格;
b. 万一贷款不到,尝试与拍卖方协商延期,但可能会被收取罚款或利息;
c. 如果你能找到买家接盘,也是解决方法。
3. 律师费:约RM2,000
买房子离不开律师。依照国内的收费标准:
RM500,000以内房子的律师费是房价的 1%。所以RM200,000的房子,律师费大约是RM2,000。
4. 印花税:约RM3,000
根据政府的房产印花税计算方法:
第一个RM100,000:税率 1%,即RM1,000
第二个RM100,000:税率 2%,即RM2,000
总共大约是 RM3,000。
5. 杂费:因屋而异
拍卖屋的杂费可能包括:
.物业管理费:视房子类型而定
.水费:需缴清
.地税 & 门牌税:购买前需查明是否有欠款
. Indah Water:部分房产需缴纳,但金额通常不高
Tip:有些费用可以尝试向前屋主追讨(视情况而定)
6. 贷款相关费用:RM900(政府印花税)
如果你透过银行贷款,需要额外支付贷款金额的0.5% 印花税。以RM180,000贷款为例,大约是RM900。
7. 装修费用:RM30,000起
拍卖屋可能需要修整,根据用途决定预算:
.出租:基础修整即可,约RM30,000;
.自住:看个人需求,有时拍卖回来的房子已装修完美,只需添置家具即可。
8. 潜在获利税:RPGT
如果你打算短期出售拍卖房子,别忘了房地产获利税(RPGT):
.3年内卖出:获利的30%
.第4年:20%
.第5年:15%
.超过5年:免税(个人名义购买)
举例:若你以RM200,000买入,在第3年以RM300,000卖出,获利RM100,000,需缴纳RM30,000的RPGT。但如果这是你第一次出售房产,可以扣减RM10,000或10%的税额。
另有两种情况即使是5年以上卖出,也得付10%的RPGT:一是外国人,二是用公司名字买进(非个人名字)。
总结:需要准备多少钱?
以RM200,000的拍卖屋为例,以下是基本开销预估:
尽管流程繁琐,拍卖市场通常能找到比市价便宜的房子。以RM200,000拍得一套市值RM300,000的房子,潜在利润相当可观。其实,这与投资股票一样,其关键在于学习和经验。熟悉规则、计算成本,最终还是能找到赚钱的机会!
备注:以上内容参考自─拥有自己人生中第一个家(Alan Chew)FB
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