兄弟姐妹、夫妻联名贷款买房 好处VS坏处
购置房产可说是人生中最大笔的投资之一;尽管马来西亚房地产价格在过去几年的增长率已经放缓,但问题是工资增长也同样停滞不前,导致很多人在买房方面还是面临很大的挑战。
这个时候,“联名贷款买屋子”(Joint Name)就成了最佳及最常用的解决方案,越来越多人开始考虑与父母、兄弟姐妹、伴侣、配偶、亲戚或投资伙伴一起联名购买房屋。
但联名贷款买房真的好吗?
且来看看“联名贷款买屋子”的好处:
1)共同承担购房成本和费用
有人分担头期钱,就能够购买到价格更高的屋子,特别是其中一方有偿债比率(DSR)过高的问题时,加入了其他联名者的收入后就有望解决这方面的问题。
同时,联名买房的各方可以从各自的雇员公积金(EPF)户头中提领一部分储蓄来支付10%的买房头期,进一步减轻各自的财务压力。
2)提高房屋贷款的申请额度
联名者在申请房屋贷款时,银行会把所有联名贷款者的个人收入结合,然后以这个总收入来评估房贷申请。一般来说,这可以大大增加贷款者最终可获得的贷款总额,让联名买房者能够买到价格更高的房屋。
3)有助解决因信用评分不良,无法通过贷款的问题
除了能够将收入合并,联名贷款者的信用记录和评分也会被银行一起纳入考量。如果其中一方之前因CCRIS或CTOS等信用评分不好而借不到房贷,可以寻找一名信用评分很好的人联名申请贷款,这样就有机会能提高贷款成功率。
正所谓凡事无两全其美,虽然联名贷款买屋子可以带来不少好处,但依然存有缺点。
“联名贷款买屋子”的坏处:
1)银行在审批非家庭成员的联名贷款时,会更加严格
一个值得注意的问题是,银行在审批非家庭成员之间的联名贷款时,往往会比较严格和谨慎。
因此,除非一方是与丈夫、妻子、父母、子女、兄弟姐妹和亲戚等家庭成员一起联名买房,否则在银行的眼中,朋友和生意伙伴共同申请的联名贷款一般都会很严格,从而可能导致成功贷款的难度增加。
2)联名买房的首购族,会把享有优惠的机会同时用掉
在马来西亚,政府为首购族提供了许多买房优惠政策,包括建造价格廉宜的可负担房屋、协助提供高达110%的房贷,以及在2025年前免费买房印花税stamp duty等。
然而,如果你和联名买房的另一方都是首购族,这意味着你们把本身享有这些优惠的机会,都同时用在这次的买卖上,日后想要购买第2间房子时就无法再享有这些优惠了。
另一方面,联名的各方也用掉了本身第一和第2间房屋可以借到90%房贷的一次机会。马来西亚国家银行BNM规定,房屋买家在购买第一与第2间住宅房屋(residential property)时,额可以借到高达90%的房贷,但第3间开始的住宅房屋则最多只能借到70%。
3)如果联名买房的一方闹翻、破产、离婚或者去世,事情可能会变得很麻烦
a. 闹翻
联名贷款买房最怕遇到的问题,就是跟联名另一方出现意见不合的情况,导致在房子和贷款的处理方面无法达成共识。
这常见于男女朋友分手、投资伙伴和朋友闹翻及家人之间出现争执等。一旦发生这种情况,可能会有某一方不再愿意支付每个月的房贷供款,也有可能某一方想要把房子卖掉、但另一方又不肯等等。
b. 去世
如果联名贷款买房的其中一方去世,其生前在房子产权当中的份额,将由他的家人亲属继承。假如联名买房的一方没有立下遗嘱就去世,那么就会按照马来西亚1958年分配法令(Distribution Act 1958)来分配其遗产。
这表示,去世者可能会有好几名家人亲属成为这间屋子的业主,导致一方日后不管是要卖掉房子或者进行割名的程序,都需要跟他们商量和寻求同意。一旦出现无法沟通的情况,那么屋子的买卖就会变得很棘手。
c. 破产
假如其中一方破产,马来西亚报穷局(Malaysian Department of Insolvency)就会接管对方的财产,包括他在房地产产权的份额。
这时候,马来西亚报穷局可能会:将对方的产权份额拿去拍卖、冻结并接管产权份额和其他资产(直至对方还清债务)、与其他联名者协商以购买对方的产权份额,或者一起把房子卖掉……不管是哪一种处理方法,这都会对其他一起联名买房的人带来很大的困扰。
鉴此,建议有意联名贷款买房者,最好在事前做好各方面的打算,以避免日后可能出现的各种麻烦。所以,在申请联名贷款之前,可以聘请律师准备一份联名买房的协议,将每一方有权获得的房屋份额等资讯,以及将来发生离婚、死亡、分手和闹翻等风险时的解决方案详细列明。
资料参考:Property Guru & iProperty
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