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主页 老板懂房产

发展商没有准时交房 需要赔多少LAD(违约金)给购房者?

张润萍 by 张润萍
2022-08-26
in 老板懂房产, 国内, 老板懂时事
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Picsart 22 08 26 14 39 17 251 发展商没有准时交房 需要赔多少LAD(违约金)给购房者? 7
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近两年因为疫情肆虐,加上行动管制令(MCO)的颁布,导致国内许多房产项目被迫拖延竣工,当然也无可否认还有其它的因素影响。

受影响的买家们可知道,当发展商未能按时完成房产项目和交付物业时,其实你有权力依据买卖协议(S&P Agreement,简称SPA)中的约定违约金(Liquidated Ascertained Damages,简称LAD)条款,寻求法律协助,并要求赔偿。

发展商
先来了解何为LAD?

LAD是根据合同确定或预定的赔偿金额,当任何一方违反合同之时均可索赔。在买卖协议中可以找到此条款。

如果买家是从房地产发展商购买物业的话,Housing Development (Control and Licensing) Act 1966 (HDA)的附表G第24(2)条和HDA里的Schedule H附表25(2)中,规定买家有权因发展商延迟交付空置房产索取LAD。

对于个别地契的有地房产,发展商必须在SPA日期起的24个月内交付空置物业,而服务式住宅、共管式公寓和公寓等分层地契的物业则必须在36个月内交付。

如何计算LAD?

许多买家对LAD真正开始的日期感到混淆,当发展商延迟交付空置房产的那一刻起,LAD就开始生效。从最近的上诉法院案件中,裁定交付空置房产的期限,应该是从SPA的日期开始,而非缴付预订费的日期。

此外,Regulation 11(2) of the Housing Development (Control and Licensing Regulations) 1989 (HDR)禁止房屋发展商收取任何名目的款项,除非是根据销售合同(也就是SPA)的规定。这代表发展商在签署SPA之前不应收取任何款项,购买价格的2 – 3%通常被视为预订费或保证金,应该在签署SPA后收取,而不是在之前。

LAD的计算方式是房产购买价格的每年10%的日利率。延期是从交付空置物业的期限开始(直到买家收到该物业单位的钥匙日期为止)。

假设房产价格为RM350,000:
SPA日期:01/06/2017
根据SPA预计完成日期: 31/05/2020
实际接收空房日期: 30/09/2020
延迟天数(从31/05/2020 至 30/09/2020): 123天

LAD计算法:
购买价格(RM350,000) x 10% (LAD赔偿) x 123天 /(除以)365天 = RM11,794.52

因此,买家可要求的LAD赔偿为RM11,794.52。

20220822 LAD02 发展商没有准时交房 需要赔多少LAD(违约金)给购房者? 10

但是当发展商发出接收空置房产通知,但却还未获得完工及合格证书(Certificate of Completion and Compliance,简称CCC),LAD将从预计完成日期至获得CCC为止来计算。

这是因为接收空置房产并不算已交付,除非发展商已经获得CCC ;其他条件包括发出分层地契、准备好连接到物业的水电供应,以及由买家支付的购买款项。

买家该如何向发展商索取LAD?

1. 向房屋仲裁庭(Tribunal for Homebuyer Claims)提出索赔

若LAD的总额不超过RM50,000的话,买家可以在房屋仲裁庭提出索赔。索赔可以亲自提出并且必须在以下日期的12个月内提出:住宅或公共设施的CCC发出日期,或SPA中规定的缺陷保修期(defects liability period)的到期日,或任何一方终止SPA的日期,且该终止事项发生在CCC发出的日期之前。

要开始在房屋仲裁庭提出LAD索赔时,买家必须填写Form 1 – 索偿声明(Statement of Claim),该表可从房屋及地方政府部网站上获得。

其他像是SPA、空置房产拥有通知书、CCC或任何相关文件必须在呈交过程中联同Form 1一同附上。 LAD索赔的申请费用为RM10。

2. 在法庭提出民事诉讼

如果总金额超过RM50,000,买家需要就因发展商延迟交付空置房产而违反SPA、LAD和一般损失,在法庭上对发展商采取法律行动。法庭诉讼须在违约(即延迟交付空置房产)后的6年内进行。

买家需要聘请律师为他们代表出庭,也应在与律师会面时,携带SPA、接收空置房产通知和CCC等文件,好让律师能为他们辩护。

一般上,买家是根据个人情况通过法庭提出LAD索赔。但在开发商放弃住宅项目的情况下,一群买家可能会选出一个代表或集体诉讼。这种情况下的行动最好先咨询律师,因为马来西亚在集体诉讼方面没有广泛的程序。

如果发展商拒绝履行房屋仲裁庭的裁决怎么办?

根据HDA第16AD(1)条,发展商不遵守房屋仲裁庭的裁决将成为刑事犯罪,可被处以罚款不少过RM5,000和超过RM10,000,或不超过2年监禁,或两者兼施。

在持续犯法的情况下,除了以上所述,违规者在被定罪后持续犯法的话,也将承担每天或不足一天,不超过RM1,000罚款。

面对这种情况的买家必须在民事法庭开启执法程序,其中包括查封和充公财产、判决债务人传票(judgement debtor summons)和禁止令(prohibitory orders)。在最坏的情况下,法庭甚至可以让发展商的公司清盘。

资料参考:iProperty.com.my

Tags: 发展商房产违约金马来西亚
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