理财师：用EPF还房贷的5大利与弊！

理财师：用EPF还房贷的5大利与弊！ 

为了缩短房贷供期，很多人会选择动用EPF第二户口的存款来偿还贷款。 这方法固然可眼见借贷款额的减少，但若真正计算和规划起来，是否真的值得呢？

且来看看马来西亚资深理财顾问李铭传为我们分析，动用EPF还房贷的优势和劣势有哪些。

优势

1． 每月手上现金流较宽松

有了额外的辅助方式偿还房屋贷款，我们手上每月可动用的现金流将会增加，多出来的钱可以用在别的用途。

举个例子，小张每个月的房屋贷款供期为1,500令吉，他选择动用EPF的第二户口来偿还房贷，为期1年，那么公积金第二户口里的1万8,000令吉（1,500 X 12个月 ）将用来支付房屋贷款。

在这一年里，小张每月手上的现金流多了1,500令吉，可能可以拿去做投资，如果这笔钱赚取的回酬能高过房屋贷款利率的话，就能带来额外收益。 当然任何投资都是有其风险，自己必须衡量后再做决定。

但，如果这笔额外的现金流没有被善用，反而是拿去花费购买想要（必须分辨需要和想要的分别）的东西，如价格高昂的手机或奢侈品，就极为不建议。 一来，浪费了这笔钱的增值潜能；第二，利用原本应该拿来还房贷的钱去购买奢侈品的话，对财务健康是不好的。

此外，如果小张有卡债，他可利用这笔多出来的钱去偿还信用卡债务，就可以更快还清信用卡债务，节省高昂的利息。

2． 可以提早还清房贷

除了可选择动用公积金偿还每月的房屋贷款，也可以利用EPF一次过偿房贷余额，当然这得视公积金第二户口存款有多少而定。

假设小张的房贷本来是借30万令吉，供期30年，每月供期1,512令吉，已经偿还了10年，目前房贷还欠接近24万令吉，而公积金第二户口有8万令吉，小张如果把这8万令吉提出来偿还房屋贷款，那么他将可以在多11年后（也就是第21年）就能还清房屋贷款，提早了9年还清贷款，可以节省的利息接近8 万令吉 。

3． 应对突发财务状况

当我们遇到突如其来的大开销时，例如车子或房子需要大维修，或收入不稳定、减薪甚至失业，无论什么情况，房屋贷款还是需要继续偿还。如果储备金不足够，要去哪里找钱来付呢？ 若 EPF第二户口还有足够的储蓄，就可拿来救急之用，偿还房贷。 那么储备金可以拿来应付其他的日常开销等用途。

所以在EPF第二户口保留一些存款是有好处的，至少在紧急关头时，还有钱可以支付房贷。 建议在提取第二户口时，不妨留一部分金额做紧急用途。

劣势

1． 退休金数额减少

动用EPF第二户口偿还房贷，退休金就会减少，继而影响到退休时可用的退休金。

举个例子，假设小张目前40岁，他考虑动用EPF第二户口的8万令吉偿还贷款，假设公积金局派息率平均在每年5%，如果这8万令吉没有提出来，在55岁时， 这笔金额将增值至16万6,314令吉。若动用这笔钱去偿还贷款的话，意味着在55岁时将少了16万多的退休金。

2． 掉入财务规划的误区

上面有提到，如果是动用EPF来支付房贷，然后把原本偿还贷款的现金流拿去购买奢侈品挥霍的话，这是不鼓励的，因为这做法除了无法提早还清房贷，退休金也会减少 ，从而影响退休生活。

李铭传认为，该不该提取公积金户口偿还房贷，视个人的规划目标而定。 如果想提早还清房屋贷款，达到无债一身轻，那么动用EPF户口是个可行选项之一。

EPF第三户口对还房贷数额的影响

对于公积金局第三户口的推行，这对“用EPF还房贷”的朋友，是否有影响呢？

从5月11日开始，公积金局将原本的两个公积金户口增加至三个户口，每个月的缴交额分配百分比如下：
1. 退休户口 75%
2. 安康户口 15%
3. 灵活户口 10%

而早前的分配：
1. 第一户口70%
2. 第二户口30%

李铭传表示，退休户口和之前的两个户口时期相比，增加了5%，早前的第二户口（30%）可用于偿还房贷的实际上减少了5% (安康户口15%+灵活户口10 %=25 %)。 这也意味着之后可从公积金提领偿还房贷的金额也将减少。

他提醒，如果会员随意提取新的弹性户口存款，那么可提取用以偿还房贷的金额将会更加减少。

李铭传举出了简明易懂的例子：

小明目前的退休户口里有7万令吉，安康户口里有RM30,000，他选择灵活户口一开始的结存为RM0。 小明目前的月薪为RM6,000令吉，每月雇主和自身的缴交总额为RM1,380，将各自分配至三个户口：
1. 退休户口 （75%）RM1,035
2. 安康户口 （15%）RM207
3. 灵活户口 （10%）RM138

5年后（假设公积金局平均股利为5%），户口里的结存将有的金额：
1. 退休户口 RM159,527
2. 安康户口 RM52,325
3. 灵活户口 RM9,358

再对比假设公积金只有两个户头的情况，5年后的结存：
1. 第一户口 RM154,848
2. 第二户口 RM66,362

李铭传分析道，如果小明随意提取灵活户口的存款去支付不必要的开销，例如拿去购买新电话、旅游、奢侈品等。 那么原本可以提取RM60,000多令吉（安康户口+灵活户口）去购买房子或偿还房贷的数额，就只剩下RM52,325可提取，少了RM9,358（灵活户口）。

“多了灵活户口这个选择，我们应该要善用而不是滥用，如果选择滥用这个灵活户口去提前享受，承担后果的也将是自己。”

结语：

尚在背负房贷的你，是否也正计划动用EPF来减轻债务负担？ 欢迎分享交流！