近两年因为疫情肆虐，加上行动管制令（MCO）的颁布，导致国内许多房产项目被迫拖延竣工，当然也无可否认还有其它的因素影响。
受影响的买家们可知道，当发展商未能按时完成房产项目和交付物业时，其实你有权力依据买卖协议（S&P Agreement，简称SPA）中的约定违约金（Liquidated Ascertained Damages，简称LAD）条款，寻求法律协助，并要求赔偿。
先来了解何为LAD？
LAD是根据合同确定或预定的赔偿金额，当任何一方违反合同之时均可索赔。在买卖协议中可以找到此条款。
如果买家是从房地产发展商购买物业的话，Housing Development (Control and Licensing) Act 1966 （HDA）的附表G第24（2）条和HDA里的Schedule H附表25（2）中，规定买家有权因发展商延迟交付空置房产索取LAD。
对于个别地契的有地房产，发展商必须在SPA日期起的24个月内交付空置物业，而服务式住宅、共管式公寓和公寓等分层地契的物业则必须在36个月内交付。
如何计算LAD？
许多买家对LAD真正开始的日期感到混淆，当发展商延迟交付空置房产的那一刻起，LAD就开始生效。从最近的上诉法院案件中，裁定交付空置房产的期限，应该是从SPA的日期开始，而非缴付预订费的日期。
此外，Regulation 11(2) of the Housing Development (Control and Licensing Regulations) 1989 (HDR)禁止房屋发展商收取任何名目的款项，除非是根据销售合同（也就是SPA）的规定。这代表发展商在签署SPA之前不应收取任何款项，购买价格的2 – 3%通常被视为预订费或保证金，应该在签署SPA后收取，而不是在之前。
LAD的计算方式是房产购买价格的每年10%的日利率。延期是从交付空置物业的期限开始（直到买家收到该物业单位的钥匙日期为止）。
假设房产价格为RM350,000：
SPA日期：01/06/2017
根据SPA预计完成日期: 31/05/2020
实际接收空房日期: 30/09/2020
延迟天数（从31/05/2020 至 30/09/2020): 123天
LAD计算法：
购买价格(RM350,000) x 10% (LAD赔偿) x 123天 ／（除以）365天 = RM11,794.52
因此，买家可要求的LAD赔偿为RM11,794.52。
但是当发展商发出接收空置房产通知，但却还未获得完工及合格证书（Certificate of Completion and Compliance，简称CCC），LAD将从预计完成日期至获得CCC为止来计算。
这是因为接收空置房产并不算已交付，除非发展商已经获得CCC ；其他条件包括发出分层地契、准备好连接到物业的水电供应，以及由买家支付的购买款项。
买家该如何向发展商索取LAD？
1. 向房屋仲裁庭（Tribunal for Homebuyer Claims）提出索赔
若LAD的总额不超过RM50,000的话，买家可以在房屋仲裁庭提出索赔。索赔可以亲自提出并且必须在以下日期的12个月内提出：住宅或公共设施的CCC发出日期，或SPA中规定的缺陷保修期（defects liability period）的到期日，或任何一方终止SPA的日期，且该终止事项发生在CCC发出的日期之前。
要开始在房屋仲裁庭提出LAD索赔时，买家必须填写Form 1 – 索偿声明（Statement of Claim），该表可从房屋及地方政府部网站上获得。
其他像是SPA、空置房产拥有通知书、CCC或任何相关文件必须在呈交过程中联同Form 1一同附上。 LAD索赔的申请费用为RM10。
2. 在法庭提出民事诉讼
如果总金额超过RM50,000，买家需要就因发展商延迟交付空置房产而违反SPA、LAD和一般损失，在法庭上对发展商采取法律行动。法庭诉讼须在违约（即延迟交付空置房产）后的6年内进行。
买家需要聘请律师为他们代表出庭，也应在与律师会面时，携带SPA、接收空置房产通知和CCC等文件，好让律师能为他们辩护。
一般上，买家是根据个人情况通过法庭提出LAD索赔。但在开发商放弃住宅项目的情况下，一群买家可能会选出一个代表或集体诉讼。这种情况下的行动最好先咨询律师，因为马来西亚在集体诉讼方面没有广泛的程序。
如果发展商拒绝履行房屋仲裁庭的裁决怎么办？
根据HDA第16AD(1)条，发展商不遵守房屋仲裁庭的裁决将成为刑事犯罪，可被处以罚款不少过RM5,000和超过RM10,000，或不超过2年监禁，或两者兼施。
在持续犯法的情况下，除了以上所述，违规者在被定罪后持续犯法的话，也将承担每天或不足一天，不超过RM1,000罚款。
面对这种情况的买家必须在民事法庭开启执法程序，其中包括查封和充公财产、判决债务人传票（judgement debtor summons）和禁止令（prohibitory orders）。在最坏的情况下，法庭甚至可以让发展商的公司清盘。
资料参考：iProperty.com.my
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