房贷提早还清 会比较划算吗？

国行在两个月内2度升息，国行官方利率已从5月份的1.75%升至如今的2.25%，而且市场预期接下来还会继续升。对此，不少民众都担心，随着银行调涨利息，自己接下来的房贷供款会越来越高。

事实上，很多买房者在买房的当下，并没有真正意识到，房价RM550,000，不代表真的只花了RM550,000买下那栋房子。

对此，理财师李铭传做客《老板好》时解释，其实若不是一次过用现金买房，而是贷款50万令吉用35年来供房的话，单单是支付的利息已经高达43万令吉。加上本金50万令吉，在35年里总共偿还了93万令吉之多。

也就是说，你事实上花了近100万令吉来买下这栋房子，而非当初的房价RM550,000。

李铭传解释，提早还清的好处不外乎可以节省大笔的利息。

举个例子，如果贷款50万令吉，平均利率以4%计算，35年供期，每月原本的供期是RM2214，但如果提高至RM3000来偿还，房屋贷款将提前至第20年4个月就会还清。

提前了15年，总共支付的利息为23万令吉，和之前以35年相比，少了20万令吉（43万令吉减23万令吉）。

相信大家曾听闻身边的人，或新闻上有报导过按照银行的还款额去偿还，到了贷款期限完毕，竟然还没还清房屋贷款的事件。

“很多时候，随着贷款利率提高，不是每间银行都会寄出通知信要求贷款者增加至更高的偿还数额，以便贷款者能在期限里还清。”

这种情况下，供期如果维持不变，不过利率起了，那么每月偿还的利息部分自然增加，否则就需要更长的偿还期去还清贷款。

李铭传指出，从个人理财角度来看，个人贷款偿还额，建议维持在收入的40%以内。

因此若你每个月的个人总贷款偿还额（包括房贷、车贷、个人贷款等）在收入40%以内的话，我们就可以选择每月偿还更多的房屋贷款，节省利息并提早还清贷款。

“市面上很多房屋贷款户口有提供灵活性，允许借贷者偿还多的款项以减少被征收的利息，比如贷款余额是50万令吉，当你有一笔10万令吉的资金，放入贷款户口后，所征收的利息将以40万令吉（50万减10万）计算。”

这样一来，维持同样的供期下，所需偿还的利息减少，那么可以还的本金就更多，也可以提早还清贷款。多余的钱在紧急情况时也能向银行申请提取，不过银行当然会征收相关的手续费。

李铭传指出，在同样的时间（20年4个月），不同的投资回报下，假设平均投资年回报率有7%的情况，这笔每月800令吉的钱会增长至41万8517令吉，9%的话则有接近53万令吉。

“维持贷款偿还额在2214令吉，在20年4个月后，到时剩下的贷款欠额是29万4362令吉，如果能赚取7%的投资情况下，会有41万8517令吉的投资款项。”

也就是说，届时拿去偿还完房屋贷款的294,362令吉，尚有余额12万4千令吉。

投资回酬如果更高的话，余额则更多。和把每月800令吉拿去偿还贷款相比，贷款提前在20年4个月还清，不过没有任何多余的钱。

总的来说，该把多余的钱放在贷款还是拿去投资，需考量的因素包括了，贷款利率，投资回报和风险，个人的财务规划目标等因素。